Genehmigt ist nicht gebaut: Was die Wohnungsbauoffensive für die Planung bedeutet
Genehmigt ist nicht gebaut: Was die Wohnungsbauoffensive für die Planung bedeutet
Im deutschen Wohnungsbau gibt es aktuell ein interessantes Spannungsfeld: Während die Zahl der Baugenehmigungen wieder steigt, bleiben die Fertigstellungen auf niedrigem Niveau.
2025 wurden in Deutschland rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt; 18 % weniger als im Vorjahr. Damit setzte sich der Rückgang bereits das zweite Jahr in Folge fort.
Bei den Baugenehmigungen zeigt sich dagegen eine Gegenbewegung. Im ersten Halbjahr 2026 wurden Genehmigungen für rund 126.300 Wohnungen erteilt; 15,1 % mehr als im Vorjahreszeitraum.
Das ist zunächst ein positives Signal. Es zeigt, dass wieder mehr Projekte angestoßen und genehmigt werden. Doch diese müssen auch gebaut werden.
Damit daraus neuer Wohnraum entsteht, müssen Projekte wirtschaftlich tragfähig bleiben, Bauprozesse effizient funktionieren und die Planung von Anfang an auf eine möglichst einfache und kalkulierbare Umsetzung ausgerichtet sein.
Der Flaschenhals heißt Bauüberhang
Wie groß die Lücke zwischen genehmigtem und tatsächlich realisiertem Wohnraum ist, zeigt der sog. Bauüberhang.
Ende 2025 befanden sich rund 760.700 genehmigte Wohnungen im Bauüberhang. Tatsächlich im Bau waren davon nur rund 307.200. Mehr als 450.000 genehmigte Wohnungen waren damit noch nicht im Bau.
Noch deutlicher wird die Entwicklung bei der Bauzeit: Die durchschnittliche Dauer zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung eines Wohngebäudes hat sich seit 2020 um rund 7 Monate verlängert.
Für die Praxis bedeutet das: Eine Baugenehmigung allein schafft noch keinen Wohnraum.
Ein Projekt muss nach der Genehmigung weiterhin finanzierbar und wirtschaftlich umsetzbar sein. Steigende Baukosten, Finanzierungskosten, lange Bauzeiten und komplexe Abläufe können dazu führen, dass ursprünglich geplante Projekte nicht oder erst deutlich später realisiert werden.
Damit verschiebt sich auch der Fokus in der Planung. Es geht nicht nur darum, was genehmigungsfähig ist, sondern zunehmend auch darum, was sich unter den gegebenen Rahmenbedingungen effizient bauen lässt.
Was die Wohnungsbauoffensive 2026 verändern soll
2026 setzt die Politik an mehreren Stellen an. Ziel ist es, Genehmigungen zu beschleunigen, bestehende Projekte zu aktivieren und den Wohnungsbau wirtschaftlich wieder stärker in Gang zu bringen.
Bau-Turbo: schneller zu Baurecht
Mit dem seit Ende Oktober 2025 geltenden Bau-Turbo können Kommunen unter bestimmten Voraussetzungen und mit Zustimmung der Gemeinde von Vorgaben des Bauplanungsrechts abweichen, ohne dafür zunächst einen Bebauungsplan aufstellen oder ändern zu müssen. Die Regelung ist zunächst bis Ende 2030 befristet.
Damit soll insbesondere bei Wohnungsbauvorhaben zusätzliche Geschwindigkeit in die Genehmigungs- und Planungsprozesse kommen.
BauGB-Upgrade: mehr Flexibilität
Mit der zweiten Reformstufe des Baugesetzbuches sollen weitere planungsrechtliche Spielräume geschaffen werden. Der vom Bundeskabinett im Mai 2026 beschlossene Entwurf sieht unter anderem einen stärkeren Vorrang des Wohnungsbaus sowie zusätzliche Möglichkeiten bei gemischten Nutzungen und beim Umgang mit Lärmschutzvorgaben vor.
Für die Planung bedeutet das perspektivisch: mehr Möglichkeiten, vorhandene Flächen für den Wohnungsbau zu nutzen und Projekte flexibler zu entwickeln.
Fördermittel und Bauüberhang
Auch finanziell wird angesetzt. Für die Programmjahre 2026 und 2027 stehen den Ländern insgesamt 9 Mrd. EUR für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Weitere Mittel sollen gezielt dazu beitragen, bereits genehmigte, aber bislang nicht realisierte Projekte zu aktivieren.
Unter anderem sind dafür 800 Mio. EUR vorgesehen, die auf den Effizienzhaus-55-Standard mit 100 % erneuerbaren Energien ausgerichtet sind.
Die Stoßrichtung ist damit klar: schneller genehmigen, vorhandene Projekte aktivieren und wirtschaftlicher bauen.
Doch damit ist die eigentliche Aufgabe für die Bauwirtschaft noch nicht gelöst.
Mehr Tempo allein baut noch keine Wohnung
Denn die aktuelle Entwicklung zeigt auch: Neue Instrumente wirken nicht automatisch flächendeckend.
Während erste Kommunen den Bau-Turbo bereits bei konkreten Projekten anwenden, gibt es andernorts bislang wenige praktische Anwendungsfälle. Gleichzeitig bleiben die Baukosten hoch. Im Mai 2026 lagen die Baupreise für Wohngebäude 5 % über dem Vorjahresniveau. Auch Rohbau-, Beton- und Ausbauarbeiten verteuerten sich weiter.
Für Planer und Projektentwickler bleibt deshalb eine zentrale Frage bestehen:
Wo lässt sich innerhalb eines Projekts Komplexität reduzieren, ohne bei Sicherheit und Qualität Abstriche zu machen?
Aus unserer Sicht, von BRESPA®, liegt ein Teil der Antwort in der Konstruktion selbst.
Denn die wirtschaftliche Effizienz eines Gebäudes wird zu einem erheblichen Teil bereits in der frühen Planungsphase festgelegt. Tragstruktur, Spannweiten, Grundrissraster und Deckensystem bestimmen nicht nur den späteren Materialeinsatz. Sie beeinflussen auch Bauablauf, Montage, Folgegewerke und die Möglichkeiten für spätere Grundrissänderungen.
Gebäudetyp E: einfacher bauen, ohne an Sicherheit zu sparen
In diesem Zusammenhang rückt auch der Gebäudetyp E in den Mittelpunkt der aktuellen Diskussion.
Der Ansatz verfolgt eine grundlegende Frage: Muss jede heute übliche technische oder komfortbezogene Ausführung automatisch zum vertraglich geschuldeten Standard werden oder lässt sich an bestimmten Stellen einfacher bauen?
Dabei ist eine wichtige Unterscheidung notwendig. Der Gebäudetyp E bedeutet nicht, auf grundlegende Anforderungen an Standsicherheit oder Brandschutz zu verzichten. Im Kern geht es um die Frage, welche Ausstattungs- und Komfortstandards vertraglich geschuldet sind.
Für die Planung ist das relevant, weil Vereinfachung nicht mit Qualitätsverzicht gleichzusetzen ist.
Wo Anforderungen sicherheitsrelevant sind, bleiben sie bestehen. Wo dagegen Konstruktionen und Prozesse effizienter organisiert werden können, liegt Potenzial.
Genau hier setzt industrielle Vorfertigung an.
Bei tragenden Bauteilen geht es aus unserer Sicht deshalb nicht darum, Anforderungen zu reduzieren. Es geht darum, ein Konstruktionsprinzip zu nutzen, das Tragfähigkeit, Materialeffizienz und einen schnellen Bauablauf miteinander verbindet.
Was bedeutet das für den mehrgeschossigen Wohnungsbau?
Gerade bei Mehrfamilienhäusern können Spannbeton-Fertigdecken dabei mehrere Hebel gleichzeitig ansprechen.
1. Große Spannweiten schaffen mehr Freiheit im Grundriss
Unsere BRESPA®-Decken ermöglichen große Spannweiten und damit weitgehend stützen- und unterzugsfreie Bereiche. Tragende Innenwände können dadurch reduziert werden. Das schafft nicht nur Freiheiten in der aktuellen Grundrissplanung. Es kann auch die spätere Anpassungsfähigkeit eines Gebäudes verbessern.
Eine Wohnung, deren Grundriss ohne umfangreiche Eingriffe in die Tragstruktur verändert werden kann, lässt sich leichter an veränderte Anforderungen anpassen, etwa bei Modernisierung, Umnutzung oder einer veränderten Wohnungsaufteilung. Gerade bei Immobilien, die über viele Jahrzehnte genutzt werden sollen, ist diese Flexibilität ein wirtschaftlicher Faktor.
2. Bauzeit wird zum Kostenfaktor
Wenn sich die Zeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung bereits deutlich verlängert hat, gewinnt jede verkürzte Bauphase an Bedeutung. Spannbeton-Fertigdecken werden industriell im Werk gefertigt und kommen montagefertig auf die Baustelle. Dort können sie direkt vom Lkw verlegt werden. Die Elemente sind nach der Montage sofort belastbar und bilden damit früh eine nutzbare Arbeitsebene für die folgenden Gewerke.
Gleichzeitig reduziert die trockene und schnelle Montage die Baufeuchte und ermöglicht einen zügigen Baufortschritt.
Ein Praxisbeispiel aus dem Wohnungsbau zeigt das Potenzial der Vorfertigung: Bei einem Mehrfamilienhaus mit 38 Wohnungen konnte durch die teil- und halbfertigteile Bauweise ein Geschoss innerhalb von rund zwei Wochen errichtet werden. Für das Projekt wurden etwa 2.500 m² BRESPA®-Decken eingesetzt.
3. Materialeffizienz statt Materialverzicht
Wirtschaftlicher zu bauen bedeutet nicht zwangsläufig, weniger Qualität einzusetzen. Entscheidend ist vielmehr, wie effizient ein Baustoff genutzt wird.
Durch die Vorspannung können Spannbeton-Fertigdecken große Spannweiten mit vergleichsweise schlanken Bauteilen realisieren. Die Hohlkammern der Elemente reduzieren zusätzlich Gewicht und Materialeinsatz. Das geringere Eigengewicht wirkt sich dabei nicht nur auf die Decke selbst aus. Es kann auch die weiterführenden Bauteile positiv beeinflussen.
4. Kosten und Termine früh kalkulierbarer machen
Ein weiterer Vorteil der industriellen Fertigung liegt in der Planbarkeit. Die wesentlichen Bauteile werden unter kontrollierten Bedingungen im Werk hergestellt. Mengen, Fertigungsprozesse und Montage lassen sich früh in die Projektplanung integrieren.
Gerade bei Wohnungsbauprojekten, deren Finanzierung und Förderung an definierte Kosten, Termine und Nachweise gebunden sind, gewinnt diese Kalkulierbarkeit an Bedeutung. Je früher feststeht, wie ein Gebäude konstruiert und montiert werden kann, desto belastbarer lässt sich auch der weitere Projektablauf planen.
Der entscheidende Zeitpunkt liegt vor der Baustelle
Damit diese Vorteile tatsächlich zum Tragen kommen, muss die Entscheidung für das Deckensystem früh getroffen werden.
Spannweiten, Tragachsen, Grundrissraster und die Position tragender Bauteile werden wesentlich in den frühen Leistungsphasen festgelegt. Sind diese Entscheidungen getroffen und die Planung weit fortgeschritten, lässt sich das grundsätzliche Konstruktionsprinzip nur noch mit entsprechendem Aufwand verändern. Für Planungsteams lohnt es sich deshalb, bereits früh drei Fragen zu stellen:
Wie groß sollen die Spannweiten werden?
Je größer die stützenfreien Bereiche, desto mehr Freiheit entsteht für die Grundrissgestaltung.
Wie viele tragende Innenwände werden tatsächlich benötigt?
Weniger tragende Innenwände können nicht nur die Grundrissplanung vereinfachen, sondern auch spätere Veränderungen erleichtern.
Wie sieht das Montagekonzept aus?
Die Vorteile einer vorgefertigten Decke entfalten sich insbesondere dann, wenn Fertigung, Anlieferung, Kranlogistik und Bauablauf von Anfang an zusammengedacht werden.
Das ist auch im Zusammenhang mit beschleunigten Genehmigungsverfahren relevant. Wenn durch den Bau-Turbo Zeit gewonnen wird, sollte dieser Vorsprung nicht anschließend verspielt werden.
Bewegung im Wohnungsbau, aber noch nicht am Ziel
Kommt jetzt wieder Bewegung in den Wohnungsbau? Die aktuellen Zahlen zeigen zumindest eine Bewegung bei den Genehmigungen. Ob daraus tatsächlich mehr fertiggestellte Wohnungen entstehen, entscheidet sich jedoch erst im nächsten Schritt.
Politische Maßnahmen können Genehmigungen erleichtern, Fördermittel bereitstellen und zusätzliche Spielräume schaffen. Die Wirtschaftlichkeit eines konkreten Projekts bleibt dennoch entscheidend. Damit rückt die Planung stärker in den Mittelpunkt. Standardisierte Konstruktionen, industrielle Vorfertigung und ein effizienter Materialeinsatz können dazu beitragen, Bauabläufe zu vereinfachen und besser kalkulierbar zu machen.
Aus Sicht von BRESPA® bedeutet das nicht, Anforderungen an Qualität oder Sicherheit zurückzunehmen. Vielmehr geht es darum, dort effizienter zu werden, wo es technisch sinnvoll möglich ist. Denn die Frage für den Wohnungsbau der kommenden Jahre lautet nicht allein: Wie bekommen wir mehr Projekte genehmigt?
Sondern auch: Wie schaffen wir es, genehmigte Projekte tatsächlich wirtschaftlich zu bauen? Schnellerer Wohnungsbau beginnt nicht erst auf der Baustelle. Er beginnt bei der Planung.